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Logement : les prévisions sur la baisse des prix en France et en Europe

Les prix de l'immobilier sont attendus en baisse dans presque toute l'Europe en 2020 mais ils devraient repartir à la hausse à compter de 2021 ou 2022 estiment les experts de S & P Global Ratings. En France, l'ajustement devrait être de seulement 1,4 %.

Comment les prix de l'immobilier vont-ils réagir à la crise du Covid-19 ? (Getty Images) Par Marie-Christine Sonkin Publié le 15 mai 2020 à 15h11Mis à jour le 15 mai 2020 à 15h36

Comment les prix de l'immobilier vont-ils réagir à la crise du Covid-19 ? Alors que nous abordons à peine la phase de déconfinement qui avait mis un coup d'arrêt aux visites comme aux transactions, il est bien difficile de se prononcer. Les professionnels émettent des prévisions très prudentes alors que de multiples variables sont en jeu : niveau des taux, chômage, moral des ménages, offre… Et les prévisions sont d'autant plus délicates que l'immobilier se compose de multiples marchés évoluant à des rythmes très différents. Jusqu'à présent, une grosse prime bénéficiait à la capitale et aux grandes métropoles régionales, bassins d'emploi. Post confinement, on constate un regain d'intérêt pour les petites villes dont la redynamisation était une gageure. Quant aux maisons de campagne, elles n'ont jamais autant suscité l'intérêt des acheteurs qu'après leur expérience de presque deux mois enfermés dans des appartements exigus. Il est en revanche possible d'envisager des scénarios fondés sur l'évolution macro-économique. Immobilier parisien : est-ce le moment de vendre ou d'acheter ? Immobilier : quel marché en sortie de confinement ? Une dégradation temporaire Les transactions se sont effondrées au cours de la période de confinement, observe S & P d'où une quasi-impossibilité d'analyser des prix de marché. Toutefois, la pandémie de COVID-19 s'étant fermement installée en Europe au cours des derniers mois, la conjoncture a radicalement changé. Ce que les experts de S & P considéraient jusqu'à présent comme des risques de baisse est rapidement devenu le scénario économique de référence (voir 'L'Europe se prépare pour Récession en 2020 ', publié le 20 avril 2020 sur RatingsDirect). Ils ont donc mis à jour leurs perspectives pour les marchés européens du logement afin de prendre en compte le changement de l'environnement macroéconomique. « Nous nous attendons à ce que certains pays soient plus durement touchés que d'autres ; ceux où la pandémie a causé plus de dégâts, ou dans lesquels le soutien du gouvernement aux ménages est moins généreux. » En 2020, « les prix des logements baissent de 3,0 % à 3,5 % en Irlande, en Italie, en Espagne et au Royaume-Uni, de 2,5 % au Portugal et de 1,2 % à 1,4 % en Belgique, en France et en Allemagne », a déclaré Boris Glass, économiste chez S & P Global Ratings. Seule exception à ce marasme général, celle de la Suisse où les prix devraient continuer d'augmenter de 0,5 % cette année (voir graphe). Facteurs de reprise Pour S & P, plusieurs facteurs devraient contribuer à cette reprise. D'abord, les programmes à grande échelle de soutien de l'emploi déployés par les gouvernements à travers l'Europe devraient contenir la hausse des taux de chômage et, partant, la baisse des prix des logements. Ensuite, l'action rapide de la Banque centrale a limité la détérioration des conditions de crédit, et la politique monétaire devrait rester extrêmement souple et favorable. Parallèlement, la demande, refoulée pendant la période de confinement, qui redevient active limitera les baisses de prix potentiellement plus fortes. En outre, là où l'activité de construction a été interrompue en raison du confinement, la pénurie d'offre devrait s'aggraver. A moyen terme, les contraintes de capacité dans le secteur de la construction résidentielle, ainsi que les coûts plus élevés liés à la distanciation sociale et la hausse des prix des matériaux en raison de problèmes de chaîne d'approvisionnement devraient également soutenir les prix. Enfin, selon S & P, les investisseurs continuent à voir le logement comme un investissement relativement rentable dans le contexte actuel. Un raisonnement qui s'applique à des degrés divers aux Suisses, aux Allemands, aux Irlandais et aux Britanniques. Situation évolutive Les experts de S & P concluent toutefois leur étude en mettant l'accent sur l'instabilité du contexte nécessitant des mises à jour des hypothèses et estimations. « Les risques pesant sur nos prévisions sont considérables », affirment-ils. Elles seront revues si, par exemple, le temps nécessaire pour contrôler le virus et plus long qu'attendu ou encore en cas de nouvelles vagues d'infections. Les mesures de soutien du marché du travail trouveraient alors leurs limites ce qui ne serait pas sans conséquences sur le marché immobilier. Marie-Christine Sonkin

Les Echos

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